1. 사건개요
2020. 7. 2.연합뉴스에 보도된 창원에서 일어난 사건으로 “전세금 73억 빼돌려 해외 도주한 공인중개사 항소심도 징역 9년“이라는 제목으로 요약하면,
피고소인 공인중개사 A는 주택임대차를 얻으려는 사람 B에게 제3자를 진짜 집주인으로 속여 보증금 5,000만 원인 임대차계약을 체결하였다.
A는 월세를 놓아 달라는 진짜 집주인 C에게 세입자가 바빠서 계약하러 올 시간이 없어서 자신에게 위임하였다고 속여서 보증금 500만 원에 월세 45만 원인 임대차계약을 체결하였다.
그 과정에서 임대차계약이 체결된 것으로 속은 B가 C에게 임대차보증금 5,000만 원을 보내자 A는 C에게 세입자가 잘못하여 5,000만 원을 보냈으니 자기에게 4,500만 원을 보내라고 전화를 하여 이를 돌려받은 후 한동안 월세를 내다가 도망하는 방법으로 다른 공범D와 공모하여 창원시 소재 오피스텔 세입자와 주인을 상대로 피해금 73억 원의 사기를 쳤다.
B를 포함한 피해자 150여 명은 A와 D를 사기죄 등으로 고소하였다.
2. 피해자 잘못한 점
이제 공인중개사도 믿을 수 없는 세상이 되었다. 이 사건에서 피해자들은 무엇을 잘못하였을까? 피해자들은 공인중개사 A의 말만 믿고 주인 신분증과 얼굴이 일치하는 지를 확인하지 아니한 잘못이 있다. 150명이나 되는 많은 사람들이 신분증 대조를 하지 아니하였다는 것이 놀랍기만 하다. 그만큼 공인중개사의 신출귀몰한 사기행각을 벌였다는 얘기다.
<임대차보증금을 사기당하지 않으려면 어떻게 해야 하는지?> 사기 수법을 잘 살펴본다면 그 예방책을 알게 될 것이다. 이하 설명하면,
3. 임대인 신분증 진위 확인
부동산임대차계약을 체결할 때 등기부상의 소유자(임대인)를 직접 만나서 반드시 주민등록증이나 운전면허증을 제시받아 등기부상 생년월일과 일치하는 지 확인해야 한다. 이것도 신분증을 위조하여 행사한다면 속수무책이낟. 그러나 신분증이 위조되었는지 여부를 확인할 수 있는 방법이 있다. 그 방법은 다음과 같다.
(1) 주민등록증 위조 확인
① 전화로 국번없이 1382번을 누르면 ARS 음성안내가 나오고, 안내하는 대로 주민등록번호와 발급일자를 누르면 간단히 확인
② 공인인증서로 ‘정부24‘ 홈페이지에 로그인을 한 후 서비스 항목에 들어가 해당 항목을 순차적으로 입력하면 주민등록증 진위 여부 확인 가능
(2) 운전면허증 위조 확인법
인터넷 검색창에 ‘신분증 진위확인’이라고 입력한 후 도로교통공단에 접속하면 진위 여부를 확인하는 방법이 설명되어 있다. 그 지시대로 하면 확인 가능
4. 대리인과 계약 시, 본인에게 진의 확인
부부사이라도 소유권이 남편 명의로 등기되어 있는 집을 처가 함부로 처분할 수 없다. 출장 등을 이유로 남편이 현장에 나오지 않고 처가 대신 나와 계약을 체결하려고 하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 확인하고, 가급적 남편과 직접 통화하여 위임한 것이 맞는 지를 확인하고, 그 통화내용을 녹음해 두면 좋다.
부부공동 명의인 부동산을 임대차할 때에는 임대인란에 부부 모두 서명날인을 받아야 한다.
5. 공적장부(등기부, 토지·건축물대장, 토지이용계획확인원) 확인
등기부는 부동산의 권리관계와 사실적 사항(객관적·물리적 현황)을 기재하는 공적 장부이고, 그 종류는 토지등기부와 건물등기부가 있다.(부동산등기법 제14조 제1항)
대장은 부동산 자체의 현황을 명확히 파악하기 위하여 시장·군수·구청장이 작성하는 장부이다. 조세의 부과징수를 위하여 작성되어 왔고, 그 종류는 토지대장과 임야대장 및 건축물대장(구, 가옥대장 내지 건축물관리대장)이 있다.
등기부와 대장이 불일치하는 경우 권리관계는 등기부의 기재가, 권리관계 이외의 사항은 대장의 기재가 우선함이 원칙이다.
① 등기부등본
등기부는 대법원 인터넷등기소에 접속하면 열람할 수 있다. 등기가 없는 임차권의 대항력 발생시점이 근저당권보다 하루가 늦기 때문에 임차인이 보호받지 못하여 보증금 1억 원을 날릴 위기에 처한 세입자가 생기기도 한다.
-이 사건에서 임대차계약서의 특약사항에 “주택을 인도받은 임차인은 일시까지 전입신고와 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 일시부터 저당권 등 담보권을 설정할 수 있다”라는 문구를 기재하면 좋다.
-잔금을 치른 당일 전입신고와 확정일자를 받아야 한다. 전입신고는 정부24 홈페이지에 접속하여 인터넷으로 전입신고가 가능하다. 대법원 인터넷등기소에 접속하면 인터넷으로 확정일자도 받을 수 있다.
전입신고가 확정된 후 아직 압류등기가 안된 체납된 국세나 선순위 임차인들의 보증금 합계는 등기부에 기재되어 있지 아니하므로 주의할 필요가 있다. 을구 등기목적란에 ‘주택임차권’, 등기원인란에 ‘임차권등기명령’이 기재되어 있다면 기존 세입자가 전세보증금을 받환받지 못하고 나갔다는 것이니 조심할 필요가 있다.
② 토지·건축물대장
‘정부24‘ 홈페이지에 들어가면 토지·건축물대장을 볼 수 있다. 토지대장이란 토지의 소재지, 지번, 지목, 면척, 토지의 소유자가 기록되어 있는 공적장부이다. 토지대장에 기재된 토지 소재지와 지번이 임차하려는 목적물의 토지 소재지 및 지번과 일치하는 지 확인해야 한다.
건축물대장이란 건축물의 소유·이용 상태를 나타내어 건축물과 대지의 현황을 표시하고 있는 공적장부이다. 목적물의 지번과 실제의 지번이 일치하는지, 입주할 목적물이 건축물대장상에 위반건축물로 등재되어 있는 것이 아닌지를 확인해야 한다. 공장건물을 샀는데 그 부속건물인 창고가 위반건축물임에도 속였다거나 면적을 속였다면 매도인을 사기죄로 고소하는 경우가 있다.
이 경우 사전에 건축물대장을 열람했더라면 이러한 분쟁을 피할 수 있었을 것이다. 건축물대장 하단에 위반일자, 위반내용, 시정명령 내용이 기재된다. 위반건축물이면 주택담보대출이나 부동산임대차보증금 반환보증보험 가입이 불가능하다. 집주인에게 임대차계약을 체결하면서 계약금을 먼저 지급한 후 임대차자금 대출 신청을 했는데, 은행으로부터 불법건축물이라 대출이 반려된 경우 계약금을 돌려주지 않으려는 집주인도 있으니 주의가 필요하다. 이때는 계약서 특약사항에 “임대차자금 대출이 불가능할 때 계약은 무효이고, 받은 계약금은 임차인에게 반환하기로 한다”는 문구를 넣으면 계약금을 돌려받을 수 있다.
③ 토지이용계획확인원
이는 소재지, 지번, 지목뿐만 아니라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이나 기타 법률에 따른 지역·지구 등 지정 여부가 표시되므로 목적물이 도시계획도로 저촉 여부나 도시개발계획, 공원녹지계획 등 토지의 이용에 제한이 있는지를 확인하여야 한다. 이것을 확인하지 아니한 채 철거예정인 목적물을 임차하거나 매수하여 낭패를 당하는 경우도 있으니 각별한 주의가 필요하다. 인터넷 검색창에 ‘LURIS‘라고 입력하면 토지이용계획을 확인할 수 있다.
6. 선순위 확정일자와 그 보증금 합계 등
다세대주택은 거주하는 세대수는 제한이 없으나 4층 이하 건물로서 다수의 ‘세대‘가 거주할 수 있는 주거공간이며, 각 호실마다 구분하여 소유권을 등기할 수 있는 공동주택이다. 각 호실마다 등기가 되므로 매매가 가능하다. 전입하려는 호실의 등기부를 열람하여 근저당권 설정 여부를 확인하면 된다.
다가구주택은 원룸이 대표적인데, 거주세대수가 19세대 이하, 3층 이하 건물로서 주거공간이 나뉘어져 있더라도 단독주택이므로 구분등기가 불가능하고, 여러 임차인이 산다면 선순위권자 확정일자 현황과 보증금의 합계와 근저당권 채권최고액의 합계가 건물 시세의 70%를 넘으면 위험한 건물로 보는 것이 보통이다.
확실한 방법은 다가구주택 계약서 특약사항에 “임차인은 임대인으로부터 기존임차인은 몇명이고, 그 임대보증금은 얼마이라 퇴거 시 보증금반환에 문제가 없다는 설명을 듣고 본 계약을 체결한다. 향후 사실과 다른 점이 발견될 시 임차인은 계약을 해지하고 임대보증금은 전액 반환받기로 한다”라는 문구를 임대인에게 요구하면 될 것이다.
7. 임대인 조세체납 사실 확인
주택 및 상가에 대한 공매처분 시 조세채권 우선의 원칙상 조세채권은 압류등기된 날짜가 아니라 조세채권의 확정일자(법정기일)를 기준으로 권리의 선후를 따지기 때문에 임차할 당시 조세체납에 따른 압류등기가 되어 있지 않더라도 조세가 이미 발생한 경우에는 그 조세가 우선한다.
그러므로 임차인은 임대인의 조세체납 사실을 미리 확인해야 불의의 피해를 예방할 수 있다. 임차인은 임대인이 직접 납세증명원을 발급받거나, 임차인이 임대인의 동의(서명과 신분증 사본)를 받아 체납 여부를 확인할 수 있다.
역시 계약서 특약사항에 “이 계약 체결 전 체납된 조세가 없다. 사후에 체납된 사실이 확인될 경우 임차인은 이를 이유로 임대차계약을 해제할 수 있다. 임대인은 이에 대한 위약금으로 00원을 지급한다”라는 내용을 기재하면 좋을 것이다.
8. 계약금 잔금은 집주인 통장에 입금
계약을 대리하여 체결한 대리인이 자신의 계좌로 임대차보증금 등을 입금하라는 경우가 있다. 반드시 계약을 위임한 집주인 본인의 계좌로 돈을 입금하는 것이 안전하다.
9. 임대차보증금 반환보증보험 가입하기
‘임대차보증금 반환보증보험‘은 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 경우에 임차인에게 우선 보증금을 지급(대위변제)하고, 집주인에게는 추후 구상권을 행사하는 보증상품이다. 매매가가 기존 임대차가격 이하로 떨어져 집을 팔아도 임차보증금 회수가 안되는 집 또는 주택담보대출 + 보증금의 합이 매매가보다 높거나 같아서 보증금 회수가 안되는 집에 대한 임대차를 “깡통전세“라고 하는데 이 경우 보호를 받을 수 있다.
그러나, 고시원(2종근린생활시설)이나 이른바 근생 빌라의 임차인은 여전히 주거 목적으로 임차를 하더라도 그것은 주택이 아니라 상가이므로 임대차보증금 반환보증보험에 가입 불가이다.
-출처-
임검사의 사기예방 솔루션, 임채원, 박영사.
https://blog.naver.com/duckhee2979/223330280684(신탁등기된 부동산 임대차보증금 사기사건)