1. 사건개요
피고소인 A는 수익형 호텔을 신축하여 분양사업을 하려고 하던 중 관할 구청으로부터 호텔분양 승인을 받기 위한 준비자금이 급히 필요했다.
A는 고소인 B에게 “7억 원을 빌려주면 2개월 내에 14억 원을 주겠다“라고 거짓말을 하였고, 이에 속은 B는 A에게 7억 원을 빌려주었다.
B는 A가 약속을 이행하지 아니하자 사기죄로 고소하였다.
2. 피해자 잘못한 점
이 사건에서 B는 무엇을 잘못했을까? 이와 같이 대여금 7억 원에 대하여 2개월 내에 2배인 14억 원을 준다는 것은 지극히 상식에 어긋난다. 그럼에도 불구하고 B는 그 말을 믿고 A가 하려고 하는 분양사업의 실체가 있는지, /2개월 내에 변제할 능력은 되는지, /당시 A의 재산상태가 어떠한지를 확인하지 않았다. B는 파격적인 고수익에 눈이 멀어 합리적인 의심을 하지 못했다. 결국 A를 사기죄로 기소하였다.
3. 분양형 호텔 투자 사기
요즘 은퇴한 분들이 안정적이면서 은행의 금리보다 고수익을 내는 투자처를 찾는다. 그러한 투자처로 분양형(수익형)호텔이 있다. ‘연 12%의 확정수익, 10년간 보장‘, ‘월 70만 원이 따박따박‘, ‘분양 즉시 수익발생‘, ‘업무제휴사 고정고객 확보‘, ‘5년 후 원금보장 +α로 환매 가능‘ 등의 장밋빛 분양광고를 믿고 가지고 있던 노후자금이나 대출금으로 ‘분양형 호텔’에 덜컥 투자했다가 피해를 본 사례가 많이 발생한다.
‘분양형 호텔‘은 아파트처럼 투자자들이 객실별로 소유권을 갖고, 호텔 위탁운영사가 이를 통합하여 운영해 수익을 배분하는 수익형 부동산이다. 호텔을 분양받은 수분양자가 분양계약과 동시 호텔운영사와 임대차계약을 체결하는 방식이다.
4. 분양형 호텔 투자 실체
분양 당시에는 유명 브랜드의 호텔이 운영한다고 광고하지만 실상은 로열티를 주고 상호를 빌린 것에 불과하고, 운영사는 운영능력이 없는 경우가 많다. 확정수익의 보장을 약속하지만 경기가 나빠 호텔의 공실이 많거나, 방만한 운영으로 영업이익을 창출하지 못하는 문제가 자주 발생한다. 실제사건에서 심지어 경영난에 빠진 운영사가 전기세, 수도요금 등 공과금 7,000만 원을 납부하지 아니한 채 도주한 경우도 있었다. 그 부담은 객실의 소유자인 수분양자들에게 돌아간다.
국민청원 게시판에 ‘전국 분양형 호텔, 그 책임은 정부에 있다‘는 제목의 청원글이 올라온 적도 있었다. 해당 글은, 전국에 있는 분양형 호텔 120곳이 넘는 곳에 투자한 수분양자들이 빚더미에 앉아 고통을 받고 있으니 피해구제와 함께 더 이상의 피해자가 발생하지 않도록 법을 재정비 해 달라는 내용이었다.
5. 문제점
수분양자들이 부실하게 운영하는 운영사를 교체하기 위해 어렵게 합의를 하였으나 ‘로비라운지를 시행사의 소유로 한다‘는 조항이 명시되어 있어 운영사를 마음대로 교체하기가 어렵게 되어 있거나 그렇지 않은 경우 수분양들의 갈등으로 한 호텔에 여러 개의 운영사가 생기는 바람에 프런트(접객대)도 운영사 수만큼 존재하여 수익률을 더욱 하락하는 경우도 있으니 허위·과장 광고에 속지말고 분양계약을 체결할 때 이러한 점을 충분히 고려해야 한다.
(1) 수익금 보장
코로나 19 등으로 관광객이 급감하거나 경기가 좋지 않은 경우 호텔에 공실이 많이 생겨 운영수익이 없는 경우에는 분양계약서에 아무리 ‘확정수익금 보장‘이라는 문구를 넣어도 운영사에 별다른 재산이 없다면 뾰족한 대책이 없다. 왜냐하면 호텔 건물의 수분양자는 시행사와 ‘분양계약‘을 체결함과 동시에 시행사가 지정하는 운영사와 ‘위탁관리 계약‘을 체결하는데, 확정된 수익금을 보장한다는 주체는 운영사이므로 이를 이행하지 못했더라도 그와 별개인 시행사를 상대로 그 책임을 물을 수 없기 때문이다. 따라서 분양을 받을 때 이에 대한 보상은 어떻게 되는지를 명확히 따져 보아야 할 것이다.
(2) 호텔관리 위탁받은 운영사에 대한 문제
우선, 시행사들이 수분양자들을 많이 모집하기 위하여 외국의 유명 브랜드를 빌려와 향후 그 호텔을 운영할 것처럼 광고하지만 나중에 보면 그 회사에서 호텔 운영이 미숙한 다른 회사로 변경되어 수익을 제대로 내지 못하는 경우가 있다. 이 경우 수분양자들이 집합건물법에 의하여 관리인을 선출하면 운영사와 호텔의 운영에 대하여 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있다.
다음은, 투명한 호텔 운영이다. 위탁 운영사의 대표 등이 호텔의 비품이나 운영비를 과다 계상하는 방법으로 빼돌리는 수익금은 사실상 수분양자들에게 돌아갈 몫이다. 그런데 이러한 과다 계상으로 인하여 호텔 운영의 수익률이 떨어지는 경우가 있으니 각별한 주의가 필요하다.
(3) 레지던스 호텔
이것과 비슷한 문제를 안고 있는 것으로 레지던스(Residence) 호텔이 있다. 레지던스란 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 실내에서 취사와 세탁이 가능한 생활형 숙박시설로서 개별등기가 가능하다. 주거의 트랜드를 반영하기 위해 탄생한 오피스텔 + 아파트 +호텔의 장점만을 갖춘 새로운 주거형태라고 할 수 있다. 이 경우에도 ‘분양형 호텔‘과 같은 위험이 도사리고 있으니 신중한 검토가 필요하다.
-출처-
임검사의 사기예방 솔루션, 임채원, 박영사.
https://blog.naver.com/duckhee2979/223524146676(원금보장이란 문구가 들어가면 사기죄 증명이 쉽다)