★ 상가1층 스타벅스 입점은 장사하고 있는 2층 카페운영 권리침해 아냐 ★ • solomon24.kr

1. 사건

서울중앙지방법원 2021. 12. 16. 선고 2020가합571201 영업금지청구의 소 제16민사부 판결

【주문】

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】

피고 B 주식회사(이하 ‘피고 B’이라 한다)는 성남시 수정구 D건물(이하 ‘이 사건 상가’라 한다) 제1층 E호, F호 및 G호에서 커피전문전업을 직접 영위하거나 제3자로 하여금 영위하게 하여서는 아니되고, 피고 주식회사 C(이하 ‘피고 C’라 한다)는 이 사건 상가 제1층 H호, 1호, E호, F호 및 G호에서 커피전문전업을 영위하여서는 아니되며, 피고 B은 원고에게 8억 원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%익 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이유】

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2. 기초사실

(1) 원고는 2018. 7.경 피고 B과 이 사건 상가 제2층 J호, K호 및 L호에 관하여 분양대금 합계 5,173,389,000원에 분양계약을 체결하고, 2019. 3. 26. 위 각 호실에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 2019. 5. 24. 이 사건 상가 제2층의 위 각 호실에서 ‘M’ 커피전문점 영업을 시작하였다.

(2) 피고 C는 2020. 2. 17. 피고 B과 이 사건 상가 제1층 E호, F호, G호에 관하여, 같은 날 N과 이 사건 상가 제1층 H호, O와 이 사건 상가 I호에 관하여, 각 존속기간 10년(2020. 3. 20.부터 2030. 3. 19.까지)인 전세권설정계약을 체결하고, 2020. 3. 18.부터 이 사건 상가 제1층의 위 각 호실에서 ‘C’ 커피전문점 영업을 시작하였다.

3. 원고 주장

이 사건 상가 관리규약 제11조의2 제4항은 ‘전유부분의 업종지정 또는 변경이 다른 구분소유자의 영업에 특별한 영향을 미치는 경우에는 그 구분소유자의 동의를 받아야 한다’고 규정하고 있다. 따라서 피고들이 이 사건 상가 제1층에서 ‘C’ 커피전문점 영업을 하도록 하거나, 하기 위해서는 이미 이 사건 상가 제2층에서 ‘M’ 커피전문점을 운영하는 원고로부터 동의를 받아야 한다.

그럼에도 피고들은 원고의 동의를 받지 않았고, 오히려 원고의 항의를 무시하였다. 또한 피고 C의 요청에 따라 피고 B은 이 사건 상가 지하주차장에 ‘C’에서 사용할 에어컨의 실외기를 설치하여 주었는데, 이는 원칙적으로 부설주차장을 주차장외 용도로 사용할 수 없게 하는 주차장법 제19조의4에 위반되어 금지되는 행위이고,

더구나 이 사건 상가 지하주차장은 공용부분이므로 그 사용에는 구분소유자들의 동의 등이 필요하나 피고들은 이 사건 상가 구분소유자들의 동의 등도 받지 않았다.

그렇다면 피고들은 이 사건 상가 제1층에서 ‘C’ 및 제3자의 커피전문점업을 영위하지 아니하도록 할 의무가 있고, 피고 B의 행위로 인하여 원고는 영업이익 감소, 장래의 권리금 감소, 장래 폐업으로 인한 비용 등 손해를 입었으므로 피고 B은 원고에게 8억 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 판단

(1) 피고들에 대한 영업금지 청구에 관한 판단

1) 규약에 기한 영업금지 청구에 관하여

살피건대, 앞서 든 증거, 갑 제4호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 원고가 제출한 이 사건 상가 관리규약(이하 ‘이 사건 관리규약’이라 한다)1)제11조의2 제4항은 이미 이 사건 관리규약으로 전유부분 불허업종 지정이 되어 독점적 지위가 인정되는 구분소유자에게 위 관리규약 변경 등에 관한 동의권을 부여한 규정으로 봄이 타당한데,

이 사건 관리규약으로 원고가 소유한 전유부분에 커피전문점업 등에 대한 업종지정 등이 이루어졌다거나, 피고 C의 커피전문점 영업에 관하여 이 사건 관리규약이 설정되거나 변경되었음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다. 그러므로 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.

① 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제29조 제1항은 ‘규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다’고 규정하고 있다.

② 이 사건 관리규약 제11조의22는 ‘전유부분의 업종’이라는 표제 하에 제1항에서 관리단이 규약으로 전유부분의 불허업종을 지정할 수 있다고 정하고, 제2항에서 전유부분의 불허업종을 변경하려는 경우, 구분소유자는 관리위원회의 승인을 받아 관리단 집회의 결의로 규약을 변경해야 한다고 정하는 등,

규약으로 업종을 지정하거나 변경하는 경우, 즉 규약의 설정·변경 등의 절차에 관하여 규정하고 있는바, 이 사건 관리규약 제11조의2 제4항은 전유부분 업종지정 관련 규약의 설정·변경 등에 관하여 집합건물법 제29조 제1항 후단을 구체화한 규정으로 봄이 타당하다.

③ 그런데 전유부분 업종지정과 관련한 집합건물법 제29조 제1항 후단의 취지는, 구분소유자들이 규약에 의해 각 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 특정 점포의 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이므로 그에 관한 규약을 폐지하고 업종제한이 없는 새로운 규약을 채택한다면 구분소유자가 누리던 기존의 독점적 지위가 박탈되는 결과가 될 것이고,

이 경우 그 개정 규약이 모든 구분소유자들에게 다 같이 적용된다고 하여 그 독자적 지위를 상실함으로 인하여 개별 구분소유자가 받는 영향까지 동일하다고 볼 수는 없다 할 것이므로, 규약 폐지의 필요성 및 합리성과 그로 인해 각 구분소유자들이 받게 될 이익과 불이익을 비교형량 하라는 데 있는 것이다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다61561 판결 참조).

④ 이 사건 관리규약 상 ‘불허업종 지정’이 되어 있는 전유부분은, 약국 영업만이 가능하게 되어 있는 이 사건 상가 P호, Q호뿐이다.

2) 주차장법 위반 등에 기한 영업금지 청구에 관하여

살피건대, 설령 원고 주장처럼 피고들이 주차장법과 집합건물법 및 이 사건 관리규약을 위반하여 에어컨 실외기를 공용부분인 이 사건 상가 지하주차장에 설치한 것이라고 하더라도, 그 설치위치와 형태 등에 따라 주차장에 있는 에어컨 실외기 자체의 철거 등을 구하는 것은 별론으로 하고, 피고 C가 커피전문점을 영업하고 있는 이 사건 상가 제1층 E호 등에 대하여 직접 영업금지를 구할 권리가 인정되지는 아니한다. 원고의 이 부분 청구는 주장 자체로 이유 없다.

(2) 피고 B에 대한 손해배상 청구에 관한 판단

살피건대, 피고 C가 이 사건 상가 제1층에서 영업하는 것이 원고의 권리를 위법하게 침해하는 행위라거나(원고에게 이 사건 관리규약상 동의권 등이 인정되기 어렵다는 점은 앞서 본 바와 같다) 피고 C가 이 사건 상가 지하주차장에 설치하였다는 에어컨 실외기로 인하여 원고의 영입이익이나 권리금 등이 감소하고 원고의 폐업이 현실화하였음을 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 청구도 이유 없다.