1. 사건개요
(1) 당사자 관계와 분양계약 체결
-피고는 천안아산역 인근에서 780 세대 규모의 오피스텔 건물(이 사건 건물)을 건축하여 분양하는 분양사업자 겸 시공사이고,
-원고들은 2022. 1.~3.사이에 피고와 이 사건 건물 중 각 1세대(이 사건 각 목적물)에 관하여 각 분양계약(이 사건 분양계약)을 체결한 수분양자 겸 매수인이며,
원고 1 내지 4, 6은 분양계약에 따라 계약금과 1차 내지 6차 중도금을 지급하였고, 원고 5는 제3자에게 분양권을 매도하였다.
(2) 피고의 건축물분양법위반 시정명령 발함
아산시장은 2023. 6. 7. 피고에 대하여, 분양신고 시 제출된 분양광고안과 일간신문에 게재한 분양광고 내용이 상이하고, 분양광고에 포함돼야 할 분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계, 준공예정일 내용이 누락되어 있다는 위반내용으로 건축물의분양에관한법률 제6조 및 제9조에 근거하여 시정명령을 하였다(이 사건 시정명령).
또한 공정거래위원회는 2023. 10. 10. 피고에 대하여, ‘피고가 2021. 11. 26.경부터 2022. 12. 30.까지 이 사건 건물의 각 세대별’ 호실 앞 공용부분'(이 사건 전실 공간)에 관하여 견본주택, 인터넷 홈페이지 등을 통해 분양광고를 하면서 전기 및 수도시설을 활용한 인테리어를 연출하여 홍보하는 등 사실과 다르게 광고하였다’는 이유로 표시·광고의 공정화에관한법률 제3조 제1항 제1호 위반에 해당한다고 보아 ‘경고’ 조치를 하였다(이 사건 경고).
(3) 원고들의 약정해제와 분양계약 취소 구함
-원고 1 내지 4, 6은, <주위적>으로, 이 사건 시정명령은 이 사건 각 분양계약에서 정한 해제사유이므로 이를 이유로 분양계약을 해제하거나, 피고가 이 사건 전실 공간을 전유 부분인 것처럼 표시하는 허위·과장 광고로 수분양자들을 기망하였음을 이유로 분양계약을 취소하는바,
-피고는 위 원고들이 기지급한 분양대금을 반환할 의무가 있다고 주장하고, <예비적>으로 피고가 분양 과정에서 허위·과장광고를 하여 수분양자들에게 불법행위에 따른 손해를 입혔으므로, 피고는 표시광고법 제10조 내지 민법 제750조에 따른 손해배상책임을 부담한다고 주장하면서, 그 손해액으로 분양대금의 5% 상당액을 주장하였다. 원고 5도 위 예비적 주장과 같은 주장을 하였다.
2. 쟁점에 관한 판단
(1) 원고 1 내지 4, 6의 약정해제 주장에 관한 판단
해제사유를 정한 이 사건 각 분양계약서 제2조 제6항 ①호에 ‘피고가 허가권자로부터 건물분양법 제9조의 규정에 의한 시정명령을 받은 경우’라고 기재되어 있고, 아산시장이 2023. 6. 7. 피고에게 이 사건 시정명령을 한 사실은 인정된다.
그러나 위 해제 조항의 해석상 ‘피고가 허가권자로부터 건축물분양법 제9조에 따라 시정명령을 받은 경우’만으로는 부족하고, 그로 인하여 이 사건 각 분양계약의 목적을 달성할 수 없는 등 중요하거나 중대한 문제가 발생한 경우에 비로소 그 해제사유가 충족된다고 해석함이 타당한 점,
이 사건 시정명령의 내용은 광고문구 누락, 표현 오류 등으로 계약 목적 달성에 중대한 영향을 주는 내용이 아니라고 보이는 점, 위 해제 조항을 건축물분양법에 따라 시정명령을 받은 모든 경우로 확장하여 해석할 경우 계약의 목적 달성과 실질적으로 관련이 없는 사소하거나 경미한 사항 등에 대한 시정명령까지 모두 해제사유가 될 수 있고,
이는 오히려 분양사업자에게 지나치게 불리하고, 수분양자에게 너무 광범위한 계약해제권을 부여하게 되어 건물의 분양계약과 부동산매매거래에 있어 법적안정성을 해할 우려도 있는 점 등을 종합해 보면,
이 사건 시정명령의 대상이 된 기재 부분이 이 사건 각 분양계약의 목적 달성 등에 상당한 영향을 미친다거나 계약 체결 여부를 좌우하는 등의 중요 부분이라는 점에 관하여 특별한 주장·증명이 없는 한 이 사건 시정명령만으로는 분양계약에서 정한 해제사유가 발생하였다고 보기 부족하다.
(2) 원고 1 내지 4, 6의 사기 취소 주장에 대한 판단
이 사건 건물의 공용 부분 중 이 사건 전실 공간에 관한 피고의 광고·홍보 내용이 사실과 다른 거짓·허위 등의 내용이 포함되어 있고, 이러한 피고의 허위·과장광고 등의 행위는 기망행위로 볼 여지가 충분하다.
다만, 민법 제110조에 따라 사기를 이유로 의사표시를 취소하기 위하여는 거래당사자 중 일방에 의한 고의적인 기망행위가 있고 이로 말미암아 상대방이 착오에 빠져 그러한 기망행위가 없었더라면 사회통념상 그 의사표시를 하지 않았을 것이라고 인정되는 경우이어야 한다(대법원 2018. 6. 15. 선고 2016다212272 판결 등).
이 사건에서 위 원고들이 다투는 이 사건 전실 공간의 활용 가능성 또는 수분양자들이 분양계약의 체결을 위하여 고려할 수 있는 다양한 요소 중 하나가 될 수 있으나, 이 사건 분양계약의 체결 여부를 좌우할 정도의 핵심적 요소라고 보기 어려운 점, 피고의 거짓·허위 광고에 의하더라도 이 사건 전실 공간이 위치한 면적 자체가 각 세대별 전유면적에 포함된다는 것은 아니므로,
위 원고들이 이 공간을 추가 전유면적으로 포함된다고 오인하였다고 볼 것은 아닌 점, 피고 측을 사기 및 표시광고법 위반 혐의로 형사고소한 사건에서 사기 혐의에 대하여 기망행위 및 인과관계를 인정하기 어렵다고 보아 혐의없음을 이유로 불송치결정을 하였고,
그 구체적 이유는 피고 측의 홍보 내용과 원고들의 계약 체결 사이에 인과관계를 인정하기 어럽다는 내용도 포함되어 있는 점, 이 사건 전실 공간을 배타적으로 활용해야 하는 필요성 내지 원고 별로 이를 개별적으로 어떻게 이용할 것인지 여부 등에 관한 구체적인 주장·증명도 없거나 부족하므로
위 원고들의 계약체결 여부에 관한 의사결정에 어느 정도 영향을 미쳤는지도 명확하지 않은 점 등을 종합해 보면, 위 원고들이 피고 측의 기망으로 이 사건 각 분양계약을 체결하였다고 보기는 어렵다.
(3) 원고들의 허위·과장 광고에 따른 손해배상책임 주장에 관한 판단
1) 관련 법리
– 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결 등).
– 표시광고법은 상품 또는 용역에 관한 표시·광고를 할 때 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 하는 부당한 표시·광고를 방지하고, 소비자에게 바르고 유용한 정보의 제공을 촉진함으로써 공정한 거래질서를 확립하고 소비자를 보호하는 데 목적이 있다.
일반 소비자는 광고에서 직접적으로 표현된 문장·단어·디자인·도안·소리 또는 이들의 결합에 의하여 제시되는 표현뿐만 아니라 광고에서 간접적으로 암시하고 있는 사항, 관례적이고 통상적인 상황 등도 종합하여 전체적·궁극적 인상을 형성하게 되므로, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 그 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2022. 4. 28. 선고 2019두36001 판결 등).
이러한 표시광고법의 입법취지, 부당한 표시·광고가 소비자의 의사결정에 작용하는 태양 및 그로 인해 침해되는 소비자의 이익의 성질을 고려하면, 표시광고법 제 10조 제1항에 따른 손해배상책임을 인정함에 있어 반드시 부당한 표시·광고와 손해 사이의 인과관계가 자연과학에 준하는 수준으로 명백히 증명되어야 하는 것은 아니고,
당해 소비자를 기준으로 법적·규범적 관점에서 상당인과관계가 증명되는 한 이를 신뢰한 소비자의 과실 등 다른 원인이 손해의 발생에 기여하였다고 하여 달리 볼 수 없다(대법원 2023. 4. 27. 선고 2021다262905 판결 등).
– 불법행위로 인한 손해배상청구소송에 있어, 재산적 손해의 발생 사실은 인정되나 그 구체적인 손해액수를 입증하는 것이 사인의 성질상 곤란한 경우, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 불법행위와 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 제반상황 등의 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 상당인과관계 있는 손해의 범위인 수액을 판단할 수 있다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다19355 판결 등).
같은 취지로 표시광고법 제11조에서도 ‘부당한 표시·광고 행위가 손해가 발생된 사실은 인정되나 그 손해액을 증명하는 것이 사인의 성질상 곤란한 경우 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 기초하여 상당한 손해액을 인정할 수 있다’고 정하고 있을 뿐만 아니라(대법원 2023. 4. 27. 선고 2021다262905 판결 등),
민사소송법 제 202조의2에서도 일반적으로 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사인의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다고 정하고 있다.
2) 손해배상책임의 성립
아래와 같은 사정들을 종합해 보면,
이 사건 전실 공간과 관련하여 피고 측의 홍보·광고는 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 범위를 벗어나 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우로 볼 수 있으므로,
이는 원고들에 대하여 피고가 손해배상책임을 부담해야 하는 불법행위 내지 표시광고법 위반 행위에 해당한다. 따라서 피고는 허위·과장광고에 따른 불법행위로 인하여 수분양자인 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
– 이 사건 전실 공간은 집합건물법상 해당 세대를 위반 독립된 공간인 ‘전유부분’이 아니라 ‘공용부분’이므로, 개별세대(수분양자 내지 매수인)가 이를 배타적으로 사용·수익할 수 없음이 원칙이고, 피고 주장과 같이 전유부분으로의 변경가능성은 상당히 낮다.
– 피고는 견본주택에 이 사건 전실 공간을 마치 전유 부분처럼 해당 세대의 구분소유자가 배타적으로 사용·수익하는 예시적인 형태인 ‘유아용 놀이방’ 등으로 연출하고 그 연출된 모습을 홈페이지 및 유튜브 채널 등을 통해 홍보하였다. 또 홍보자료의 이 사건 건물에 관한 6가지 특권 중 하나로 ‘호실 앞 공용공간’을 제시하면서,
이 사건 전실 공간에 대하여 ‘다양한 물품 보관이 가능한 가족만의 공용공간’, ‘내집 앞 알파공간 특화설계 : 작업실, 운동공간 활용과 다양한 물품 보관이 가능’, ‘호실 앞 공용공간과 수납공간 : 나만의 스타일대로 멋스러움을 만드는 감각공간’ 등 내용을 부가하였다. 또 이러한 광고·홍보 내용은 모델하우스 외관에 부착된 현수막에도 게재되어 있었을 뿐만 아니라 언론 또는 블로그 등을 통하여 널리 광고되었다.
– 피고 측의 견본주택 등 홍보물에 ‘공용 부분’ 내지 ‘공용 공간’이라는 등의 추가적 설명이나 언급 등이 있었더라도, 그 부가적 설명으로 ‘준공 후 입주민간 협의를 통해 문·벽체 일부 등은 수분양자가 직접 꾸며야 합니다’ 등의 문구도 함께 게시되어 있어, 마치 수분양자들이 자신의 비용으로 꾸미기만 하면 손쉽게 이를 활용할 수 있다는 오해를 유발할 여지가 많다.
– 피고가 이 사건 전실 공간에 대한 광고·홍보에 관하여 과장·허위로 홍보하였다는 취지의 민원 등이 제기되었고, 공정거래위원회는 이 사건 전실 공간에 전기 및 수도시설을 활용한 인테리어를 연출하여 홍보한 피고 측 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있어 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 광고표시법 제3조 제1항 제1호(거짓·과장의 표시·광고)상 위반행위로 인정하였다.
– 피고는 이 사건 각 분양계약서, 계약자 확인서의 기재 내용이나 문구 등을 언급하면서 원고들이 ‘공용 부분’이라는 점을 오인할 여지가 없었다는 취지로 다투나, 그러한 계약서 내지 확인서를 비롯한 피고가 언급한 문구 등은 상대적으로 글자 크기 등이 작아 눈에 잘 띄지 않는 반면,
일반적인 소비자의 경우 사업자 측의 광고 문구와 시각적 자료, 설명 등에 의존하여 계약을 체결하게 되는 것이 빈번히 발생하는 현실이고, 이 사건 건물이 준공되기 이전에는 실제 건축물을 확인할 수 없어 피고가 제시한 견본주택 등과 같은 피고 측의 홍보·설명 내용 등에 전적으로 의존할 수밖에 없는 측면이 있다.
3) 손해배상의 범위
– 이 사건과 같이 허위·과장광고로 인하여 원고들이 입은 재산적 손해액은 이 사건 각 목적물의 실제 가격에서 피고의 허위·과장광고가 없었을 경우의 적정한 가격을 공제한 차액이다.
– 피고의 불법적인 허위·과장광고는 이 사건 건물의 공용부분인 세대 앞 호실인 이 사건 전실 공간의 활용(배타적 사용·수익가능성)에 관한 것일 뿐 그 공용부분을 전유부분이라고 기망한 것은 아니므로, 이 사건 전실 공간의 면적을 이 사건 목적물의 전유면적에서 제외하는 등 산술적으로 적정한 분양가격을 환산하여 정하기 어렵고, 원고들이 공용부분임에도 배타적으로 사용·수익할 수 있다는 가능성의 높고 낮음 등의 문제도 그 성질상 손해액을 구체적으로 증명하기 곤란하다.
– 원고들과 피고의 관계, 이 사건 각 분양계약의 체결 경위, 이 사건 전실 공간의 법적 성격 및 개별 세대의 배타적인 사용·수익가능성, 원고들이 부담해야 하는 분양대금의 규모 등에다가 원고들이 모순되는 피고 측 광고·표시에 대하여 제대로 확인하지 않은 책임의 분담 등 측면까지 종합적으로 고려하여, 피고가 원고들에게 지급해야 할 각 손해배상금을 이 사건 각 분양계약의 분양대금의 2%에 상응하는 10,560,000원으로 정한다.
3. 결론
결론적으로, 원고 1내지 4, 6의 주위적 청구(약정해제, 사기 취소)는 받아들이지 않고, 위 원고들의 예비적 청구 및 원고 5의 청구(손해배상청구)는 일부 받아들인다. [전주지방법원 2023가합11179 판결, 미확정]
-출처-
전국법원 주요판결, 2025. 7. 3. 전주지방법원 작성.
https://blog.naver.com/duckhee2979/223630046177[수분양자의 손해배상책임 인정 사례]
https://blog.naver.com/duckhee2979/221342947187[건축물분양에관한법률 도입취지]